Foto: Daniël Rommens
actueel

Wat deed de gemeente de laatste 4 jaar aan het kamertekort?

Marleen Hoebe,
16 maart 2018 - 11:44

Ondanks de bouw van achtduizend extra studentenwoningen, is het kamertekort de afgelopen vier jaar alleen maar toegenomen. De prijzen stijgen en met name internationale studenten komen in september in de problemen. Wij keken de week voor de verkiezingen wat de gemeente de laatste vier jaar heeft gedaan. ‘De oplossing is niet zo simpel.’

De start van het huidige college van D66, VVD en SP was veelbelovend. In 2015, een jaar nadat het college aantrad, zijn verschillende projecten gestart in heel Amsterdam: Project Smiley op Zeeburgereiland, Nieuwdok Oslofjordweg op de NDSM-werf, Little Manhattan in Nieuw-West en Hotel Jansen in Zuid. De projecten zorgden samen voor 2.960 studentenwoningenHieronder vallen 691 woningen in studentenhotels. Die zijn vaak duurder en worden door de gemeente daardoor niet meegeteld bij het berekenen van betaalbare studentenwoonruimtes.. Na 2015 zijn er nog meer projecten bijgekomen, waardoor er de afgelopen jaren 8.200 nieuwe woonruimtes voor studenten en jongeren zijn, vertellen medewerkers van het programmateam jongeren- en studentenhuisvesting van de gemeente Amsterdam. Daar tegenover staat wel dat een aantal tijdelijke woonruimtes binnenkort wegvalt, zoals de containers aan de Wenckebachweg.

 

De verwachting is dat er aan het eind van dit jaar er nog eens 3.500 woningen bij zijn gebouwd. De ambitie van de gemeente is dat in totaal 75 procent van alle nieuwe kamers een huurprijs tot 597 euro heeft en 50 procent een huurprijs tot 417 euro. Dit laatste bedrag is de grens waarvoor je als student huurtoeslag kunt krijgen, mits je tussen 18 en 23 bent. Die prijs ligt nog steeds een stuk boven het landelijke gemiddelde voor huur, dat volgens de Landelijke Studentenvakbond 342,71 euro is.

 

Goed nieuws zou je denken. Toch is het studentenkamertekort in Amsterdam de laatste vier jaar alleen maar groter geworden. De vraag naar studentenwoningen neemt gewoon niet af, volgens de medewerkers van het programmateam jongeren- en studentenhuisvesting van de gemeente Amsterdam. In 2014 was er een tekort van ongeveer 9.000 woningen. Nu is dit ruim 12.000.

 

(Lees verder onder de infographic)

Foto: Gemeente Amsterdam

Mislukte projecten

Voor een deel is dat te verklaren door een aantal mislukte nieuwbouwprojecten. Een bekend voorbeeld zijn de appartementen in het project North Orleans in Amsterdam-Noord. Hier gaf de gemeente in 2014 een vergunning voor, met de opmerking dat de doelgroep studenten moest zijn. Juridisch gezien bleek deze opmerking echter niks waard en de projectontwikkelaar verhuurde de studio’s van dertig vierkante meter vervolgens voor 1.250 euro per maand.

 

In datzelfde jaar kreeg een andere ontwikkelaar een vergunning om het oude ROC-gebouw aan het Koningin Wilhelminaplein in Nieuw-West in 2014 om te bouwen tot studentenwoningen. Er wonen nu echter vooral Oost-Europese arbeiders. Ook hier bleek studentenhuisvesting niet afdwingbaar, hoewel het ook hier als doel in de vergunning stond.

 

De gemeente heeft hiervan geleerd en maakt nu strengere afspraken met woningcorporaties en ontwikkelaars, zegt ze. Als de bouwgrond van de gemeente is, dan kunnen hier vooraf goede afspraken over worden gemaakt. Commerciële marktpartijen die voor huurwoningen in de vrije sector zorgen en woningcorporaties kunnen zelfs een subsidie voor het bouwen van studentenwoningen krijgen, als die woningen maar betaalbaar zijn.

‘Een groot deel van de woningen dat eerst voor studenten was, is niet meer alleen beschikbaar voor studenten’

Airbnb en andere concurrentie

Volgens de gemeente hoeft het dus ook geen probleem te zijn om bouwers te vinden voor betaalbare studentenwoningen. Er zullen immers altijd studenten zijn, dus er zijn altijd huurders. Het probleem is echter dat commerciële marktpartijen merken dat ze kleine appartementen inmiddels ook voor 1.200 euro kunnen verhuren. Waarom zou je dan nog bouwen voor een huurprijs van 400 euro?

 

Daarmee lijkt het grootste probleem aangesneden: Amsterdam is populair. Daarnaast ziet de gemeente dat mensen die veel geld verdienen ook bereid zijn om voor veel geld klein te wonen als ze daardoor in de stad kunnen blijven. Deze concurrentie maakt het voor studenten moeilijker om nog wat geschikts te vinden.

‘Er is een flinke toename van Airbnb-verhuur, waardoor het bestaande aanbod voor studenten is verminderd. Het is niet meer toegestaan om woningen te splitsen, dus je kunt op veel plekken niet met meerdere huisgenoten wonen’

‘Een groot deel van de woningen dat eerst voor studenten was, is niet meer alleen beschikbaar voor studenten,’ zegt Ardin Mourik, de directeur van kenniscentrum studentenhuisvesting Kences. ‘Er is een flinke toename van Airbnb-verhuur, waardoor het bestaande aanbod voor studenten is verminderd. Het is niet meer toegestaan om woningen te splitsen, dus je kunt op veel plekken niet met meerdere huisgenoten wonen. De gemeente wil dit niet, omdat dit vaak zorgt voor overlast, veel vuil en een heleboel fietsen waar weinig plek is.’

 

Daarnaast denkt Mourik dat de internationalisering harder is gegaan dan verwacht. Volgens Tijmen de Vos, voorzitter van Asva Studentenunie, konden een hoop internationale studenten begin dit jaar nergens slapen. ‘Voor hen waren geen woningen beschikbaar. Een student die uit Haarlem komt, kan eerst wel even buiten Amsterdam gaan wonen, maar internationalen hebben echt gelijk een slaapplek in Amsterdam nodig. Sommigen moesten in tenten slapen of ze verbleven in Casa 400. Maar Casa 400 is in de vakantie tot 1 oktober een hotel. Buitenlandse studenten kunnen hier dan niet wonen. Zo missen ze in september de eerste colleges van hun studie.’

 

Het leenstelsel

‘Het groeiende aantal internationale studenten zorgt ervoor dat het studentenkamertekort blijft, ondanks de effecten van de invoering van het leenstelsel,’ legt Kences-directeur Mourik uit. De verwachting was dat het leenstelsel de vraag naar studentenwoningen zou laten afnemen. Dat is ook gebeurd. ‘Een groter deel van de Nederlandse studenten is door het leenstelsel thuis blijven wonen,’ legt Mourik uit. Dat valt echter weg tegen de toegenomen instroom van internationale studenten, die allemaal een studentenkamer nodig hebben.

Foto: Daniël Rommens
Asva-voorzitter Tijmen de Vos

Asva-voorzitter De Vos komt met cijfers van het Centraal Bureau voor de Statistiek. Die laten zien dat 61 procent van de wo-studenten voor de invoering van het leenstelsel op kamers ging en dat na de invoering in 2015 dit percentage daalde naar 45 procent. In 2017 is er nog steeds een daling te zien in Amsterdam. Mourik: ‘We zijn benieuwd of dit effect aanhoudt.’

 

Overschat tekort

De gemeente wil ook een betere inschatting maken van hoe groot het tekort nou werkelijk is. Nu wordt er door Duwo gezegd dat het studentenkamertekort zal oplopen tot 16.000. De gemeente vermoedt echter dat het minder is: ‘Kences kijkt bijvoorbeeld puur naar hoeveel studenten in Amsterdam wonen en hoeveel Amsterdamse studenten op kamers willen. Maar dat die studenten het willen, betekent niet altijd dat ze actief op zoek zijn naar een woning.’

 

Kences is het hier grotendeels mee eens. ‘Wij vermoeden inderdaad een overschatting van de vraag naar studentenkamers naar aanleiding van onze enquêtes,’ zegt Mourik. ‘Onze prognosemodel is voortdurend in ontwikkeling. Voor de komende enquête hebben we weer verbeteringen doorgevoerd die een reëler beeld van het aantal gewenste woningen moet geven. Dit overigens na overleg met wethouder Laurens Ivens, die over bouwen, wonen en dierenwelzijn gaat.’

‘Als het tekort bestaat uit 12.000 woningen, dan red je het natuurlijk niet met 8.000’

Veel bijgebouwd

Het programmateam van de gemeente hoopt dat studenten door hebben hoeveel er voor studentenhuisvesting wordt gedaan, maar ze zien ook in dat studenten die nog op zoek zijn naar een kamer misschien het gevoel hebben dat de gemeente niks doet. Het team denkt dat er veel bereikt is, want ze zitten er naar eigen zeggen echt bovenop om voor meer studentenwoningen te zorgen. Als er een kans ligt, dan wordt die benut. Mourik van Kences bevestigt dit. ‘De gemeente Amsterdam heeft veel bijgebouwd. Ze heeft echt een enorme inspanning geleverd en dit heeft zijn vruchten afgeworpen.’

 

De gemeente is niet de enige die projecten initieert. De UvA en studentenhuisvester Duwo zijn nu samen bezig om in de leegstaande delen van de Oudemanhuispoort betaalbare studentenkamers te vormen. ‘Dit juichen we heel erg toe,’ zegt De Vos van Asva. ‘Net zoals het project in de Bijlmerbajes, waar nu studenten kunnen wonen. Op deze manier komen weer woningen erbij.’

 

(Lees verder onder de tabel)

De gemeenteraadsverkiezingen zijn heel bepalend voor wat er straks met studentenhuisvesting gaat gebeuren. ‘De politieke partijen zeggen dat de komende vier jaar weer 8.000 studentenwoningen bij moeten komen,’ zegt Asva-voorzitter De Vos. ‘De gemeente bouwt wel, maar dit is een beetje de max die de grote partijen noemen. Als het tekort bestaat uit 12.000 woningen, dan red je het natuurlijk niet met 8.000. Maar het is heel makkelijk om dit te zeggen. De oplossing is niet zo simpel.’